Pour l’investisseur locatif, le système de la location meublée non professionnelle offre la possibilité de bénéficier d’une niche fiscale avantageuse. Toutefois, cela nécessite que l’investisseur soit seul. Or, lorsque plusieurs personnes d’une même famille souhaitent investir ensemble, il est judicieux de constituer une société à responsabilité limitée de famille.
Cette possibilité, ouverte par l’administration fiscale, autorise la société à relever de l’impôt sur le revenu.
I. Les conditions
Les SARL de famille peuvent être constitués uniquement par des associés ayant un lien de parenté (A) et pour certaines activités (B).
A. Condition liée au lien de parenté
Tous les associés doivent être directement unis aux autres, soit par des liens de parenté directe ou entre frères et sœurs, soit par un lien matrimonial avec un statut juridique (mariage ou PACS).
Exemple :
– entre un père et un ou plusieurs de ses enfants ;
– entre un père, ses enfants et leurs conjoints ;
– entre deux frères ou sœurs et leurs conjoints ;
– entre un grand-père et plusieurs petits-enfants, à condition que ceux-ci soient des frères et sœurs ;
– entre un beau-père et son gendre.
Toutefois, il sera impossible de constituer une SARL de famille entre :
– des frères et le fils de l’un d’eux ;
– deux beaux-frères
– des concubins et leurs enfants communs
L’entrée d’une personne non parente au sein du capital en cours de vie sociale met fin au régime spécial et fait basculer la société dans la sphère de l’impôt sur les sociétés.
B. Condition liée à l’activité exercée
L’objet social de la SARL de famille doit être :
- Industriel ,
- Commercial ,
- Artisanal ,
- Agricole.
Par conséquent, cette possibilité sera écartée pour des sociétés ayant pour objet une activité patrimoniale ou une activité libérale. Dans le premier cas, il conviendra de s’orienter vers les sociétés civiles (SC, SCI). Dans le second cas, il sera préférable de se diriger vers les sociétés libérales (SELARL, SELAS) ou professionnelles (SCP).
A noter que l’administration fiscale considère la location meublée comme une activité commerciale par nature, il peut donc être opportun d’opter pour la SARL de famille dans ce cas.
II. Les avantages
Les SARL de famille se distinguent sur le plan juridique (A), le plan social (B) et le plan fiscal (C). Cette forme sociale s’avère également être un dispositif très avantageux pour louer en meublé (D).
A. Sur le plan juridique
Sur le plan juridique, les SARL de famille permettent à leurs associés de bénéficier d’une responsabilité limitée au montant de leurs apports. Par ailleurs, elle permet une certaine souplesse dans son fonctionnement dans la mesure où tous les associés de la SARL de famille ne sont pas tenus d’y exercer une activité professionnelle. Il peut donc être possible d’intégrer des mineurs au sein de la structure.
B. Sur le plan social
Sur le plan social, les gérants minoritaires bénéficient du régime social des salariés et les gérants majoritaires sont soumis au régime des travailleurs indépendants.
C. Sur le plan fiscal
Sur le plan fiscal, les bénéfices sont imposés dans le cadre de l’impôt sur le revenu, contrairement aux SARL classiques, soumises à l’impôt sur les sociétés. Les associés sont donc imposés dans la catégorie des BIC, BNC ou des BA selon la nature de l’objet social.
En outre, le choix de la SARL de famille peut donc être avantageux notamment au démarrage d’une société lorsque le résultat de la société risque d’être déficitaire. En effet, en cas de résultats négatifs, il est possible pour chaque associé d’imputer sa quote-part de déficit sur ses autres revenus imposables.
Toutefois, l’option de l’impôt sur le revenu doit être signée par tous les associés, ce qui nécessite un accord unanime de tous les membres de la structure quant à la fiscalité choisie.
D. Application pour la location en meublée
- Transparence fiscale
La constitution d’une SARL de famille permet de bénéficier de la transparence fiscale liée à l’imposition sur le revenu et donc d’éviter une double imposition sur le revenu et sur les sociétés.
Par ailleurs, en cas de revente de l’immeuble détenu par la société, le régime de la plus-value des particuliers s’applique et la plus-value est imposable au titre de l’impôt sur le revenu.
- Une facilité de transmission du patrimoine
L’utilisation de cette forme sociale permet également de transmettre son patrimoine immobilier par le biais du démembrement. La nue-propriété peut donc être transmise aux enfants et l’usufruit peut être conservé par les parents, ce qui permet une transmission à moindre coût sur le plan fiscal.
- Son avantage par rapport au régime du LMNP
Le dispositif du loueur en meublé non professionnel impose un respect de seuils restrictifs. En effet, les revenus de la location doivent être inférieurs ou égal à 23 000 euros par an et représenter moins de 50% du revenu global du loueur.
La création d’une SARL de famille permet de contourner ces restrictions en offrant la possibilité d’augmenter le montant des bénéfices de la location en fonction du nombre d’associés.
Ainsi, la transparence de revenus de la SARL de famille permet de transposer la niche fiscale de la location meublée non professionnelle à tous les associés.
Jordane FAHY
